Toute personne qui investit dans l’immobilier le fait dans le but d’en tirer profit. Pour juger si un bien est rentable il faudra connaitre son rendement locatif. Cependant ce ratio n’est pas la seule clé de la réussite car pour obtenir un bon rendement il faudra que le bien soit loué un maximum et donc bien placé. La véritable clé de la réussite pour un investisseur locatif est donc l’emplacement de son bien.
Meilleur sera l’emplacement de votre bien, plus vous aurez de faciliter de le louer toute l’année. Nous verrons dans un futur article quels sont les facteurs d'un bien rentable.
1-La définition du rendement locatif :
Le rendement locatif permet de déterminer le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et le montant investi. Cet indicateur s'exprime en pourcentage.
Nous pouvons décliner le rendement locatif ou rapport locatif en trois sous-catégories :
- Rendement locatif brut
- Rendement locatif net
- Rendement locatif net-net
2- Le rendement locatif brut :
C’est le plus rapide à calculer. Il permet de voir rapidement si le dossier est intéressant à étudier ou non.
C’est le ratio entre :
Montant du loyer annuel/montant de l’investissement.
Montant du loyer annuel : loyer annuel hors charges.
Astuce : Il est préférable de prendre en compte une vacance locative d’1 mois (1 mois sans loyer) pour se rapprocher au maximum de la réalité.
Montant de l’investissement :
- Prix d’achat
- Frais de notaire : Il faut compter 8% du prix d’achat dans l’ancien et 2 à 3% dans le neuf.
- Frais bancaire : Il faut compter entre 500 et1000 euros de frais de dossier. A noter que les frais de caution bancaire ne sont pas pris en compte puisqu’ils doivent vous être restitués au moment de la revente.
- Frais d’agence ou de chasseurs immo : entre 6 et 8% pour les agences et jusqu’à 12% pour les chasseurs immo.
Exemple pour un bien vendu 200 000 euros hors frais d’agence :
Montant des loyers hors charges : 500 euros X 11 (j’enlève 1 mois de vacance locative) = 5500 euros
Montant de l’investissement :
Achat du bien hors agence : 200000 euros
Frais de notaire : 200000x8%= 16000 euros
Frais bancaire : 1000 euros
Frais d’agence à 6% : 12000 euros
Le rendement locatif est donc de : 200000/(5500+16000+1000+12000)=5,8%
La règle des 10% :
La règle d’or qui est donnée par tous les investisseurs chevronnés est qu’il faut s’intéresser à un bien lorsque son rendement brut est d'au moins 10%. Dans l’exemple ci-dessus nous nous rendons compte que ce n’est pas le cas. Cependant nous verrons prochainement qu’il est possible d’améliorer ce rendement.
3-Le rendement locatif net :
C’est le rendement locatif brut duquel on déduit les charges, les impôts et la taxe foncière
Les charges prises en compte sont celles qui sont payées par le propriétaire, on parle de charges non récupérables.
Vous trouverez via le lien ci-après le détail des charges récupérables et non-récupérables : https://enfinrentable.fr/recuperable-non-reculperable/
Les travaux sont ceux ayant servi à la rénovation du bien et ceux effectués durant la location.
Les impôts : Il faut calculer ici le montant des impôts annuels en fonction de vos revenus et du choix du régime fiscal que vous faites (Meublé, nu, Pinel, etc.). Cette partie comprend également les prélèvements sociaux de 17,2 % dûs sur les recettes locatives.
ASTUCE : Pour un meublé il vous est possible d’être exonéré d’impôt pendant 8 ans.
Tout est détaillé ici : https://www.exigehome.fr/blog-exigehome/articles/les-regimes-fiscaux-avantageux-de-la-location-courte-duree
4-Le rendement locatif net-net :
C’est le rendement locatif net auquel on déduit tous les impôts payés.
Les rendements locatifs net et net-net sont à projeter sur toute la durée d’acquisition de votre bien car au cour de ces années votre régime fiscal peut évoluer. Il vous sera possible de l’affiner après 2 ans de location car vous connaitrez peut-être quelques imprévus comme de petits défauts que vous n’avez pas vu lors de l’achat (travaux de rénovation non pris en compte dans votre prêt, conduite usée, chauffe-eau à changer).
C’est aussi en vous projetant sur une longue durée que vous pourrez comparer la rentabilité de votre bien à d’autre type d’investissement comme les SCPIs ou des investissements en bourse.
Pour écrire cet article je me suis appuyé sur les sites suivants :
CONSEIL : Si vous êtes en recherche d’un investissement locatif, je vous conseille le site suivant : https://www.rendementlocatif.com/
Ce site vous permettra de calculer rapidement la rentabilité d’un bien selon le régime fiscal que vous souhaitez, en prenant en compte votre taux d’imposition sur le revenu et bien d’autres paramètres. L’adhésion au site est de 10 euros par mois et vous pouvez résilier à tout moment. Vous pouvez donc vous abonner le temps de vos recherches et clore votre abonnement une fois que vous aurez trouvé votre perle rare.
A VOS CALCULETTES !
