La Location Courte Durée s'apparente à de la Location Meublé seule la durée de la location change.
La catégorie fiscale de ces types de location est BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). La LCD est une société à part entière avec un numéro de SIRET/SIREN, un numéro intracommunautaire et un code NAF 6820A qui définit votre secteur d’activité. Vous êtes déclaré en nom propre en tant qu’entrepreneur individuel auprès du Tribunal Du Commerce de la Région où se situe votre location.
Pour être enregistré au Tribunal du commerce et déclarer votre début d’activité, il vous faudra donc compléter un formulaire P0i dont le lien se trouve ci-dessous.
https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/R13748
ASTUCE : pensez à indiquer sur cette déclaration une date rétroactive à celle de la signature chez le notaire pour pouvoir inclure dans vos charges les frais notariaux ,ce qui vous permettra de les déduire de vos impôts sur les revenus locatifs.
La catégorie BIC est constituée de 2 sous catégories :
- LMNP : location meublée non professionnelle
- LMP : location meublée professionnelle
1/ LMNP QUELLES SONT LES CONDITIONS ET LES AVANTAGES DE CETTE CATEGORIES :
La Location Meublée Non Professionnelle concerne seulement les particuliers.
Les avantages :
Vous pouvez choisir entre deux régimes :
Le micro BIC : Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 70000 euros. Il vous permet de profiter d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.
Le régime réel : Au-delà de 70.000 € ou sur demande auprès du fisc (voir courrier type ci-dessous) si vos recettes sont inférieures, vous bénéficiez du régime réel. Comment ça marche ? Vous déduisez des recettes l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers lorsque vous les déclarez). Au bout du compte, vous diminuez vos recettes, donc vos impôts.
CONSEIL : Si vous avez dû emprunter, faire des travaux pour rénover votre bien et que vous déléguer la gestion à un service de conciergerie comme EXIGEHOME, je vous conseille vivement le régime réel simplifié car vous pouvez ne pas être imposable sur vos revenus locatifs pendant 8 ans.
Vous trouverez ci-dessous un site qui propose une simulation pour calculer votre imposition ainsi qu’un courrier à transmettre au centre des impôts pour passer au régime réel simplifié :
https://www.jedeclaremonmeuble.com/simulateur/
https://www.jedeclaremonmeuble.com/lever-loption-pour-limposition-au-regime-reel/
Les conditions pour être au statut LMNP :
Pour pouvoir appartenir à cette catégorie cela va dépendre de vos revenus locatifs comparés aux revenus de votre ménage.
- Les revenus locatifs de l’ensemble de mes appartements meublés doivent être inférieur aux revenus autres de mon ménage.
ET/OU
- Les revenus locatifs de l’ensemble de mes appartements meublés ne doivent pas dépasser 23000 euros.
Exemple 1 : Les autres revenus de mon foyer fiscal sont de 80000 euros, vous serez par défaut dans la catégorie LMNP tant que vos revenus locatifs de biens meublés ne dépassent pas cette somme.
Exemple 2 : Les autres revenus de mon foyer fiscale est de 20000 euros, vous serez par défaut dans la catégorie LMNP tant que vos revenus locatifs de biens meublés ne dépassent pas 23000 euros.
La catégorie LMP :
Si vous dépasser ces montant vous entrer alors dans la catégorie LMP (location meublée professionnelle) et vous devrez alors vous acquitter de payer Les cotisations sociales de 17,2 % sur vos revenus locatifs.
Cela n’est pas définitif, si l’année suivante vos revenus autre que locatif augmentent ou si vos revenus locatifs baissent en dessous de 23000 euros vous revenez alors en LMNP.
2/ LA SOCIETE COMMERCIALE IMMOBILIERE ET L’IMPÔT SUR LES SOCIETES
Si vous n’êtes plus éligible à la catégorie LMNP, il vous reste la solution de créer une SCI (société commerciale immobilière) en optant pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés communément appelé IS. Vous devez pour cela créer votre SCI avant l’achat de votre bien car c’est la SCI dont vous serez le président qui en sera propriétaire.
Les avantages de la SCI :
Le taux d’imposition des société (IS) est de 15 % à la différence de l’impôt sur les revenus qui varie de 11 à 45% auquel il faut ajouter les cotisations sociales de 17,2%.
IS : 15% VS IR : 47,2% (si vous êtes dans la tranche des 30%)
La SCI a les mêmes avantages que le LMNP (déduction des charges et amortissements).
La SCI est donc très intéressante si l’on souhaite se servir des revenus locatifs engrangés pour les réinvestir dans un nouveau bien. En effet au vu des avantages mentionnés ci-dessus, tout l’argent collecté peut servir à réinvestir car l’impôt est faible et les charges et amortissements sont déductibles.
Les inconvénients de la SCI :
Le principal inconvénient est que si vous souhaitez utiliser l’argent de vos revenus locatifs pour en profiter (partir en vacances par exemple) :
- La sortie d’argent sous forme de dividende doit être voté à l’unanimité en AG par l’ensemble des associés si vous avez monté la SCI à plusieurs.
- Il vous faudra soit payer la flat taxe sur les dividendes d’un montant de 30% (12,8% d’impôt + 17,2% de prélèvement sociaux OU au taux de votre tranche d’imposition + prélèvement sociaux (17,2%) après un abattement de 40%. Cette solution peut être plus avantageuse pour les personnes dont le taux marginal d’imposition est de 11%
Voilà, vous savez tout sur les différents régimes pour louer en location courte durée.
SYNTHESE :
- Pour déclarer votre activité auprès du Tribunal du commerce : formulaire P0i et déclaration auprès des impôts pour passer au régime réel.
- Le statut le plus avantageux LMNP, possibilité de s’exonérer d’impôts sur les revenus locatifs pendant 8 ans.
- Si vous dépasser les seuils du statut LMNP, pensez à la SCI qui vous permettra de réinvestir plus vite dans un nouveau bien.
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