Cet article est décomposé en 3 parties :
- 1ère partie : le choix du logement et son agencement
- 2ème partie : la mise en ligne et le paramétrage de l’annonce
- 3ème partie : la qualité de service à offrir au voyageur
1ère partie : Le choix du logement et son agencement
Si vous souhaitez investir dans un appartement ou une maison pour faire de la location meublée saisonnière type AirBnB et que vous souhaitez que le calendrier de réservation soit plein toute l’année. Voici les étapes à suivre pour sélectionner correctement votre nouvel investissement :
1/La situation géographique :
Comme dans tout investissement locatif, la situation géographique de votre appartement/maison est primordiale.
Pour choisir le bon emplacement il vous faudra bien étudier les atouts qu’offre la ville que vous avez ciblé.
Voici ce qu’il faut vérifier :
- Se renseigner auprès du service urbanisme de la ville où vous souhaiter investir car les restrictions sont de plus en plus importantes dans les grandes villes avec parfois des demandes de compensation. Voici un lien vers un article qui détail ces conditions.
- L’attrait touristique de la Ville. Quelles sont les sites remarquables qui se trouvent à proximité ?
- Est ce qu'il y a des sièges sociaux de grandes entreprises à proximité ?
- La qualité des moyens de transports (bus, tramway, métro, grands axes routiers).
La présence de groupes hôteliers montre qu’il y a des voyageurs qui se rendent régulièrement dans votre ville. En effet, avant de s’implanter, une chaine hotellière fait une étude de marché pour savoir si il y a une demande de voyageurs sur le secteur sélectionné.
Si des hôtels sont présents c’est que la demande est présente. Vous pourrez alors vous démarquer en proposant une offre différente de celle de l’hôtellerie.
2/ Le type d’appartement :
Toujours dans l’objectif de louer de manière rentable il vous faudra étudier quelles sont les types d’appartements mis en location courte durée sur le secteur sélectionné. Les tailles les plus standard pour la location courte durée dans les grandes villes sont de type T1 (grand studio avec cuisine séparé) ou T2 (chambre à part).
Cependant pour vous démarquer de la concurrence il vous faudra étudier la possibilité d’investir dans un appartement plus grand de type T3 ou T4 car la demande est souvent plus faible et le prix de la location plus avantageux.
3/ L’accessibilité :
Pour que votre logement puisse accueillir un maximum de voyageurs il faut que celui-ci soit facile d’accès.
A/Le stationnement :
Vérifier que des places de stationnement sont disponibles au pied de votre logement ou qu’un parking public se trouve à proximité
B/Attentions au résidences modernes trop sécurisé :
Mieux vaut éviter les appartements situés dans des résidences équipés de badges d’accès ou de digicodes avec restrictions d’horaires car vous devrez alors intervenir à chaque arrivée tardive de voyageurs et il sera difficile de gérer les réservations de dernières minutes.
La boite à clé :
La boite à clés est un outil indispensable si vous faites de la location AirBnB car elle permet aux voyageurs d’être autonome lors de l’accès à votre logement. Vous pourrez alors lui proposer un accueil physique sur des horaires définis et en cas d’arriver tardive lui envoyer des instructions pour qu’il récupère les clés dans un boitier sécurisé à code. La fourchette de prix d’une boite à clés se situe entre 20 et 50 euros.
Ce boitier peut être installer à l’entrée de l’immeuble si celui-ci comporte peu de logements après accord des propriétaires ou dans votre boite aux lettres.
Si vous le placer dans votre boite aux lettres vérifier qu’aucun courrier important n’arrive à cette adresse. Vous pouvez remplacer le système de fermeture à clé de votre boite aux lettres par un petit aimant qui la maintiendra fermée.
La serrure connectée :
L’alternative à la boite à clé est la serrure connectée : ce type de produit est maintenant assez répandu. Avec ce système, vous pouvez gérer les entrées et sorties à votre convenance avec un code PIN unique pour chaque voyageur. Vous pourrez aussi vérifier qui est rentrer dans votre appartement et à quelle heure. Pratique si vous avez des prestataires extérieurs qui interviennent dans votre appartement ou maison ! Si votre serrure d’appartement est assez récente, certains systèmes se monte directement dessus sans remplacement de la serrure.
Vous n’avez pas besoin d’un serrurier pour monter ce type de système.
Les tarifs vont de 150 à 500 euros.
4/ L’agencement de votre appartement :
Maintenant vous avez choisi votre appartement, il va falloir l’équiper :
Le budget d’agencement d’un appartement pour de la location courte durée est plus important que pour de la location meublée classique car le voyageur n’est que de passage, il doit donc trouver tout ce dont il a besoin au cours de son séjour. Cependant ces achats sont compris dans vos charges et ils seront déduits de vos impôts sur les revenus locatifs.
A/La décoration :
C’est un point très important car votre appartement doit être chaleureux et donner envie d’y poser ses valises. La décoration est la première chose que le voyageur en recherche de logement va voir au travers de vos photos. Il faudra donc qu’il soit équipé de plantes, de bibelots, de tableaux, d’une décoration moderne
N’hésitez pas à faire appel à un pro, vous vous y retrouverez sur le long terme car vous vous démarquerez de la concurrence, votre prix à la nuit pourra se situer au-dessus de la moyenne et votre planning de réservation se remplira plus rapidement.
B/L’électroménager :
Au niveau de l’électroménager, là encore il faudra y consacrer un certain budget voici la liste des équipements qui sont fortement recommandés.
- Lave linge
- Lave vaisselle
- Réfrigérateur
- Micro-onde
- Plaque de cuissons
- Cafetière
- Bouilloire
- Grille pain
- Télévision d’un format mini de 43 pouces
- Internet en wifi
- Bureau et espace de travail pour les pros
- Sèche linge
- Sèche cheveux
- Table et fer à repasser
Attention de ne pas prendre de l'électroménager de trop bas de gamme car vous risquez d’être embêter par du matériel qui tombe en panne pendant que votre logement est occupé.
Il est intéressant de passer par des sites en ligne comme CDISCOUNT ou AMAZON et d’attendre les soldes pour faire tout ces achats ou encore de passer par de magasins qui propose du déstockage de grandes marques.
C/L’optimisation du nombre de couchage
Plus la capacité d'accueil de votre appartement sera importante et plus vos prix de location seront élevés même si certains de ces couchages sont des lits d’appoints (matelas supplémentaires, canapé lits). Il faudra néanmoins bien le préciser dans votre annonce.
Le canapé convertible est indispensable !
Les grands logements avec plusieurs chambres doivent être équipés de grands lits 2 places.
Si vous louer votre résidence principale et que vous avez des chambres d’enfants avec des lits simples, vous pouvez y ajouter un lit mezzanine ou changer le lit de votre enfant par des lits superposés. La pièce qui vous sert de bureau doit être rangée et équipée d’un canapé lit.
D/Les équipements qui font la différence :
Depuis quelques années nous voyons apparaitre des biens en location courte durée de petites tailles équipés de Jacuzzy, hammam ou Sauna. Ces équipements particuliers vous permettront de vraiment faire la différence face à la concurrence. Le nombre de logement équipés de ce type d’équipement étant faible vous pourrez significativement augmenter vos tarifs.
Nous avons passé en revue, la manière de choisir son bien immobilier pour un investissement locatif de courte durée et la manière dont il doit être équipé pour optimiser vos revenus locatifs. Nous verrons dans une deuxième partie comment rédiger une annonce hypnothique sur les plates-formes de réservations et comment paramétrer votre compte.
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